台風あとの点検と、
来期の修繕計画。

1台風後の被災チェックと保険申請

9月はまだ台風シーズンのまっただ中。動き方は二段構えです。目立った被害が出たら、その場で即動く。入居者から不具合の報告が上がってこないなら、10月後半に軽微な被害をまとめて拾い、まとめて申請します。7〜8月に撮った「壊れる前」の写真が、ここで効いてきます。

2来期の大規模修繕・設備投資の計画策定

修繕は「壊れてから直す」と、一番高くつく時期に、一番選べない状態で決めることになります。管理会社は長期の修繕計画まで持っていないのが普通です。秋のうちに大家さんが来期の候補を並べておくと、見積も資金も余裕をもって動かせます。

• 管理会社に、修繕の履歴を出してもらう

  「この物件で、いつ、何を直したか一覧にして」と頼みます。出てこなければ、これまでの工事の請求書や報告書をこちらで集めるだけでも十分です。
• 築年数と、主要設備の交換目安を照らし合わせる

  給湯器は10〜15年、エアコンは10〜13年、外壁塗装は10〜15年、屋上・ベランダ防水は10〜12年が一つの目安。目安を過ぎているものに印をつけてください。
• 「来期にやる」と「先送りする」に分ける

  雨漏り・給湯・防水など「止まると入居者に迷惑がかかるもの」は来期。見た目の更新は、退去や空室のタイミングに合わせてでも構いません。
• 概算費用を仮置きし、お金の出どころを確認する

  手元資金で足りるか、借入が要るか、自治体の補助金（省エネ設備・耐震など）が使えるか。ざっくりでよいので、来期の資金繰りに一行入れておきます。
• 見積は年内に取り始める

  年度末の1〜3月は工事業者が混みます。管理会社に1社、ご自身で1〜2社。今から声をかけておくと、来期の着工を自分のペースで決められます。

3更新6ヶ月前からの、退去防止の仕込み

退去が一件出ると、原状回復・空室期間・募集費用で家賃の数ヶ月分が消えます。いま住んでいる人に「もう一回更新しよう」と思ってもらう方が、新しい入居者を探すよりずっと安上がりです。

• 管理会社に、来春の更新予定者の一覧を出してもらう

  「3〜4月に更新期限が来る部屋を一覧にして」と頼みます。管理会社は更新通知の直前まで見ていないことが多いので、こちらから半年前に聞くのがコツです。
• 聞き取りは管理会社に頼み、質問はこちらで用意する

  「困っていることはありませんか」の一言を、点検や連絡のついでに添えてもらいます。任せきりにすると聞いてくれないので、聞いてほしいこと（設備・騒音・共用部など）を3つほど紙にして渡すと動きます。
• 小さな不満は、更新前に直すよう指示する

  共用部の汚れ、古い照明、建てつけの悪いドア。数千円〜数万円で直るものが、更新の判断を左右します。管理会社は「言われていない」と動かないので、金額の上限を決めて「この範囲なら直してよい」と伝えておくと早いです。
• 更新条件を相場と照らし、引き止めの一手を用意する

  周辺の募集家賃と比べて割高なら、更新料の減額や設備の追加など、こちらから出せるカードを先に決めておきます。

「誰に、どこまでやるか」は物件と入居者ごとに違います。手をかける相手の選び方や、引き止め条件の線引きは、下の相談で一緒に決めましょう。